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????6月19日起，南京西路老牌百貨商店-上海市第一百貨商店（簡稱“市百一店”）停業改造，改造之製造業進銷存後將與隔壁的東方商廈合並建立新的一百商業中心。兩個商場中間的連廊也將會重新設計。
????記者獲悉，南京西路世茂廣場也將進入全面改造。其實自2016年開始，南京西路上海中信泰富廣場、淮海路的太平洋百貨淮海店已相繼進入停業改造。
????隨著今年內，經歷15年打造的占地面積約6.3萬平方米、總建築面積32.2萬平方米的興業太古匯試營業，南京西路商圈關註度得到迅速提升。
????“在所有指標和意識形態上，南京西路商圈作為現在的上海第一大商圈毫無懸念。”戴德梁行高級董事、華東區商業地產服務部主管饒偉剛指出，上海最著名的有實力和輻射力的商圈基本是南京西路、淮海中路、新天地、徐傢匯、陸傢嘴、南京東路及人民廣場等，目前這些商圈的商業零售業正處於持續發展的過程。同時，從新增供應量來看，在興業太古匯登場之後，短期內應該沒有什麼可以刺激商圈“突破”的重要項目。但“自我進化”的需求已經非常明顯。
????上海商業格局重構
????2015年開始的實體店關門潮與零售業利潤下降密切相關。據中國百貨商業協會的統計，?2016年上半年，在單體百貨、購物中心以及2000平方米以上的大型超市業態中，22傢公司共關閉瞭41傢店鋪。其中，百貨與購物中心15傢，歇業店鋪的營業總面積超過60萬平方米。被關店鋪持續經營時間平均為6.84年，其中，百貨與購物中心為8.67年。
????商業地產不斷停業改造，刷新業態。上海2017年商鋪建築面積逾150萬平方米的17個新項目計劃於2017年入市，其中包括若幹地標性項目，如香港興業國際及太古地產共同開發的興業太古匯以及上海第二座來福士，長寧來福士廣場。
????比如，2016年11月19日，上海七寶萬科廣場正式開業。這座體量規模達24萬平方米的區域型購物中心，是萬科在上海的第一個商場，受關註程度自然不言而喻。從開業當日的數據來看，內資做商業確有可圈可點之處：客流量26萬人次、累計會員數量3萬多、簽約率94.42%、開業率85.16%。而開業一個多月以來，日均客流量5-6萬人次、雙休日客流量超過10萬。
????反觀外資商業地產的代表－興業太古匯，盡管試營業階段的數據並不具有可比性，但業內對其褒貶不一。一名業內人士評論興業太古匯定位太“窄”，缺乏想象空間，而興業太古匯相關人士指出，興業太古匯“不做大店，我們把鋪位盡可能分割小，以便更靈活地進行招商和今後運營調整工作”。
????饒偉剛認為，國內的商場內涵很豐富，魚龍混雜，有大量的“醉翁之意不在酒”商業項目。簡單理解“外資”，以太古、新鴻基、恒隆、恒基、九龍倉等為代表的商業體來看，目前仍然掌握著商業綜合體的主要遊戲規則，外在表現上，也是屢有亮點，這與香港零售業的整體國際化、多樣性、和永續經營的理念不無關聯。饒指出，上海和香港這兩個城市有很多相似之處，香港經驗在上海仍會有較長時期的持續開枝散葉的能力。
????值得關註的是，高力國際此前發佈《2016-2017年華東市場回顧與展望》顯示，電子商務兇猛，上海的商鋪仍然興旺，2017年將有17個新項目入市。
????而在2016年，上海商場共完成九單整售交易，2015年隻有一單成功案例。隨著更多內資企業進入資本市場，其中三宗交易的買傢系國內公司，如中國光大集團收購星光耀廣場以及徐傢匯商城購置百思買徐傢匯店。Silkroad、CSI、黑石集團及ARA均收購核心區域物業，而崇邦集團及中糧集團皆收購社區型物業，分別為金橋商業廣場以及長風景畔廣場。
????興業進銷存管理系統太古匯懸念
????正如饒偉剛所言，商業地產的開發，與資方經營理念及盈利模式有很大的關系。而目前比較主流的“港資”，大部分還是持國際化思維、永續經營、持續增值的理念，在項目投入、商戶引進、直到最後的運營管理的各大環節裡，都註入瞭這樣的思考甚至是情懷，因此這不是簡單意義上的砸錢。
????興業太古匯作為2017年外資商業的代表作之一，難免贏得業內高度關註，從該項目的資本運作也足見其收獲眼球原因所在。
????由於在興業太古匯中擁有50%?權益，興業國際在其2016-2017年財年的中報中，將興業太古匯放在其內地項目的第一位。2002年，大中裡地塊被香港興業國際集團以13.06億港幣買下土地使用權，幾年後太古花瞭約13億買下項目50%股權。地價翻番，號稱總投資170億元的興業太古匯，自持商業的資金沉淀壓力可見一斑。
????太古在國內已有5個項目，也並非第一次做開放式商場。而此前大獲成功的成都太古裡，建築面積為25.1萬平方米，相對於興業太古匯總建築面積約為32.2萬平方米，前者規模更趨於國內大型綜合體的平均水平。
????興業太古裡包含兩座超高層甲級辦公大樓（香港興業中心一座及二座）、三傢豪華精品酒店（/服務式公寓）及一座高級零售商場。其中商場及香港興業中心一座已於2016年8月底通過綜合驗收；第二期的建築及裝修工程（包括香港興業中心二座）預計於2017年第一季度竣工。
????在興業太古匯試營業階段，大量商傢還沒入駐，部分品牌還在裝修階段。官方宣稱的引入250個零售品牌，有200個左右已經寫在商場指示牌上。據此估算招商率約在80%，而餐飲比例不算低，達到瞭30%。這與高端商業刻意減少餐飲比例在20%以內相悖。
????上海商業體多，但核心商圈基本飽和，外圍商業人氣不低，並且還對核心商圈產生沖擊。興業太古匯就面臨這一局面：動線設計不夠人性化、開放式商業街的品牌招商等，加上太古匯的選址，附近就是吳江路小吃街，太古匯將上海頂級商業項目的水準再次提升，不到正式開業的那一天，興業太古匯或許都將成為上海商業格局改變的懸念。
????此外，這一定位輕奢的時尚型購物中心，為瞭規避國內商場容易出現的非購物人流大量擁擠的現象，而減少在商場內設置供消費者休憩的椅子。
????但反觀其他外資在上海打造的商場，虹橋天地最終不得不因為沒有足夠的大眾消費者而台中進銷存放棄一味追求的高端品味，轉而做三樓的親子業態。
????（編輯：賈紅輝，郵箱：庫存軟體jiahh@21jingji.com）
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